🏠 전월세 전환 계산기

전월세 전환율이란?

전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로, 또는 월세를 전세 보증금으로 환산할 때 적용하는 이율입니다. 주택임대차보호법에 따라 전월세 전환 시 적용할 수 있는 전환율에는 상한이 있습니다. 이 전환율을 이해하면 임대인이 제시하는 조건이 적정한지 판단할 수 있고, 전세와 월세 중 어떤 방식이 경제적으로 유리한지 비교할 수 있습니다.

법정 전환율 상한

법정 전월세 전환율 상한은 한국은행 기준금리 + 2%입니다. 현재 기준금리가 3.5%이므로 법정 상한은 5.5%입니다. 임대인이 이를 초과하는 전환율을 적용할 경우, 임차인은 법적으로 보호받을 수 있습니다. 초과 부분에 대해서는 임차인이 반환을 청구할 수 있으며, 이는 주택임대차보호법 제7조의2에 근거합니다.

계산 공식

• 전세→월세: 월세 = (전세보증금 - 보증금) × 전환율(%) / 12
• 월세→전세: 전세보증금 = 보증금 + (월세 × 12 / 전환율(%))

전세 vs 월세, 어떤 게 유리할까?

전세의 장점

• 주거비 절감: 보증금만 맡기면 매월 임대료 부담이 없어 월 고정 지출이 줄어듭니다
• 목돈 보전: 계약 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있어 자산 보전 효과가 있습니다
• 전세자금대출 활용: 정부 정책 대출(버팀목 등) 이용 시 저금리 혜택을 받을 수 있습니다

전세의 단점

• 목돈 필요: 수천만원~수억원의 보증금을 마련해야 합니다
• 전세사기 위험: 깡통전세, 갭투자 등으로 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다
• 기회비용: 보증금을 투자했을 때 얻을 수 있는 수익을 포기해야 합니다

월세의 장점

• 초기 비용 적음: 상대적으로 적은 보증금으로 입주할 수 있습니다
• 유동성 확보: 여유 자금을 투자나 저축에 활용할 수 있습니다
• 세액공제 혜택: 총급여 7,000만원 이하 무주택 근로자는 월세 세액공제(최대 17%)를 받을 수 있습니다

월세의 단점

• 매월 지출: 매달 고정적인 임대료 부담이 발생합니다
• 자산 형성 어려움: 월세로 지출한 금액은 돌려받을 수 없습니다

전월세 전환 시 주의사항

• 법정 전환율 확인: 전환율이 법정 상한(기준금리+2%)을 초과하는지 반드시 확인하세요. 초과 시 임차인은 초과분 반환을 청구할 수 있습니다.
• 계약서 특약: 전환 조건을 계약서에 명확히 기재하고, 전환 시점과 방법을 구체적으로 약정하세요.
• 전세보증보험: 전세에서 월세로 전환 시, 기존 전세보증보험의 효력이 변경될 수 있으므로 보증기관에 확인하세요.
• 세입자 동의: 임대 기간 중 전환은 임대인과 임차인 모두의 합의가 필요합니다. 일방적 전환은 불가합니다.
• 확정일자: 전환 후 새로운 계약서에 반드시 확정일자를 받아 대항력을 유지하세요.

자주 묻는 질문